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[토지용어 종합정리] 택지, 농지, 임지 및 대지와 부지, 필지와 획지, 나지와 건부지 등 기타 용어 총정리

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1. 토지, 농지, 임지


토지는 택지지역, 농지지역, 임지지역으로 크게 분류 됩니다.


택지는 주거용지, 상업용지, 공업용지 3가지 용도로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지를 의미 합니다.

농지는 전지(밭), 답지(논), 과수원 3가지 용도로 이용 중이거나 사용 가능한 토지를 의미합니다.

임지는 임야를 의미하며 용재림, 신탄림 두가지로 구분되며, 용재림은 가구를 만들는 용도의 재료 즉 건축자제로 사용하기 위해 조성한 산림이며, 신탄림은 땔감, 즉 숯을 만들기 위한 목적으로 조성한 산림입니다.


생산이 불가능한 토지의 특성 즉 부증성으로 인해 토지의 절대량을 늘릴 수 는 없지만,

농지를 택지로 바꾸어 절대량을 늘리는 식으로, 용도전환을 통해 늘릴 수 있습니다.

농지를 택지로 조성한다.

임지를 농지로 개간한다. 라고 표현합니다.


이를 경제적 공급으로 보며, 용도가 전환되는 과정이 진행중일 경우 이를 '후보지'라 부릅니다.

따라서 농지에서 택지로 용도변환이 진행중인 지역이라면, '택지 후보지'라고 부르게 됩니다.


또한, 택지지역 내에서, 공업지역이 상업지역으로 변경될 수 있으며, 이를 '이행지'라고 부릅니다.

마찬가지로 농지지역, 임지지역 내에서 토지변경이 일어날 경우 모두 '이행지'라고 합니다.


즉 택지, 농지, 임지 각 분류 내부에서 변경이 발생시 '이행지'라고 하며 해당 분류 자체가 변경될 경우 '후보지'라고 용어를 사용합니다.


따라서 만약, 전지가 공업용지로 변경이 되고 있을 경우 '후보지'에 해당하며 정확하게는 '택지 후보지'로 용어를 사용합니다.


이러한, '후보지' 와 '이행지'라는 용어는 '토지의 가치를 평가(토지감정평가)'하기 위한 목적으로 만들어 졌기 때문에 토지의 가격과 민감한 관계를 지니고 있습니다. 이러한 용어가 등장하면 토지가격이 오른다고 생각해야 합니다. 그래서 토지의 용도가 변경되는 것을 '토지의 경제적 공급'이라고 부릅니다.


즉, 만약 위 예시처럼 농지가 택지로 개발되는 사건이 발생한다면, 사건 발생 전부터 토지 가격이 상승하게 됩니다.
정보가 새어나가기 때문입니다. 이후 변경 개발 계획이 발표된 시점부터 토지 가격이 다시 한번 더 상승하게되며 발표 이후 실제로 개발이 진행되어가는 동안 또 다시 토지 가격이 상승하게 됩니다.

이후 '택지 후보지'가 개발 완료되어 '택지'가 되게 되면 토지 가격이 또 한번더 상승합니다.

이후 해당 '택지'에 주택 및 상가 등이 들어서게 되면서 토지 가격은 또 한번더 상승합니다.


최대 27배 까지 오른다는 이야기가 있을 정도 입니다.




2. 대지와 부지


그렇다면 '대지' 라는 용어는 어떤 의미일까요?

'대지'는 건축법상 건축이 가능한 '토지'를 의미합니다.

'택지'는 감정평가상 용어로 '주거, 상업, 공업'용지로 이용중이거나 건축이 가능한 토지를 의미합니다.

서로 차이가 있습니다.


'부지'는 무엇일까요?

부지는 '땅(토지)'을 의미합니다. 공장부지, 창고부지 등 용어를 들어보셨을 겁니다.


따라서 '부지'는 택지를 포함한 상위 용어입니다.
부지 속에 건축이 가능한 택지가 포함되어 있는 것입니다.


또한 택지는 주거, 공업, 상업용도로 이용 중이거나, 건축이 가능한 토지를 의미하므로 택지 속에는 도로나 하천, 철도 처럼 이미 이용중인 용도가 있어 건축이 불가능한 토지가 포함되어있습니다. 


따라서 부지는 이미 이용중인 용도가 있거나 건축이 가능한 '모든 땅'을 의미한다고 해서 '일정한 용도로 제공되는 바닥토지'라고 부릅니다.




3. 나지와 건부지


지상에 정착물이 없는 토지를 의미 합니다.

즉, 지상에 아무것도 없는 것으로 농지의 경우 또한 농작물이 지상에 있으므로 '나지'로 볼 수 없습니다.

따라서 나지는 '정착물과 권리관계가 없는' 토지입니다.


'건부지'는 건물의 용도로 제공되는 바닥토지(부지)를 의미 합니다.

'부지'가 '일정한 용도로 제공되는 바닥토지'이므로 건물의 용도로 쓰일 경우 '건물+부지=건부지'로 부르는 것입니다.

이때 건축하지 못하고 비워둔 토지를 '공지' 라고 합니다. 토지마다 건축할 수 있는 용적율이 정해져 있기 때문에 '공지'가 발생하는 것입니다.


나지는 아무런 '정착물과 권리관계가' 없으므로 이미 건물이 있거나 건물용도로 정해진 건부지에 비교하여 용도가 다양합니다.


수많은 다양한 용도가 있을텐데, 이 다양한 용도중 최고 최선의 이용방법을 적용 하는 것을 '최유효이용' 이라고 부릅니다.
이러한 '최유효이용'을 적용할 수 있는 가능성이 있기 때문에 '나지'의 가치는 건부지에 비해 높습니다.


만약 토지의 이용이 '최유효이용' 상태가 아니라면, '건부지'가격은 하락하게 되고, 이렇게 가치가 하락하는 것을 '건부감가'라고 부릅니다.


일반적으로 이렇게 '나지'는 이용율이 다양해서 최고최선의 이용도 가능할 수 있다는 '최유효이용'의 잠재력 때문에 '건부지'보다 가치가 높게 대우 받습니다.

 

그러나 정책상 '규제 강화'가 발생하는 경우, 예를 들어 '나지'가 '개발제한구역'으로 정해질 경우 개발을 할 수 없게 되므로 상대적으로 이미 개발되어 있거나 개발가능한 '건부지'의 가치가 올라가게 됩니다. 이를 건부감가와 반대된다고 하여 '건부증가'라고 부릅니다.




 4. 필지와 획지


'필지'는 토지의 한단위를 의미 합니다.

토지에 지번을 붙여서 공적 장부에 기록(등록, 등기)하여 소유권의 범위를 부여 합니다.

이렇게 되어 동일 지번으로 둘러싸인 토지를 '필지'라고 명합니다.


'획지'는 임의로 구분해둔 토지입니다. 감정평가를 위해서 사용합니다.

예를 들어 선거시절에 '선거구를 획정 하다'라는 표현이 사용 됩니다.

지도상에 임의로 지역의 구획을 정해둔것에 대해 '획지'라는 용어가 사용되는 것입니다.


따라서 획지는 인위적이거나 자연적, 행정적인 조건에 따라 다른 지역과 '가격수준'을 구별하기 위해 사용합니다.

가격 수준이 비슷한 토지를 '1획의 토지'라고 합니다.


정리하면, 토지에 지번에 붙게 될 경우 필지가 되며 주소상 1번지 2번지 3번지와 같은 표현은 모두 필지로 볼 수 있습니다.

여기서 만약 3개의 필지 가격이 비슷한 수준이라면 이 3개의 필지를 묶어서 즉 '3필'을 '1획'으로 구성할 수도 있습니다.


획은 이렇게 가치(가격)수준으로 구별하기 위해 사용되는 것이기 때문에 만약 1필지에 있는 특정 건물이 절반은 주거용으로 사용되고 있고 절반은 상업용으로 사용되고 있을 경우 용도가 주거용, 상업용 두가지가 되며 가치가 다르기 때문에 '1필'을 '2획'으로 구성할 수도 있습니다.


추후 건물에 변화가 발생하여 3분의1에 공업용시설이 생길경우, 용도가 주거용, 상업용, 공업용으로 3가지가 되어 가치가 3가지로 달라졌으므로, '1필' '3획'으로 구성이 변경될 수 도 있습니다.


이처럼,  1필은 n개의 획이 될 수도 있고, n개의 필이 하나의 획이 될 수도 있습니다.


이러한 특징을 정리하면
필지는 지번으로 등기 등록하여 소유권을 구분하기 위해 사용되는 '등록, 등기 단위' 용어입니다. 토지를 동일 지번으로 둘러싸서 소유권의 범위를 등록한 것을 필지라고 부릅니다.(필지 : 지번이 붙는 등록 단위)
획지는 사람이 부동산 활동을 하기위해, 즉 인위적, 자연적, 행정적 조건으로 다른 토지와 구별(가격수준) 하기위한 '감정가가'를 위해 사용되는 용어라고 보면 됩니다.(획지 : 가격 수준이 비슷한 일단의 토지)




5. 맹지와 법지, 빈지, 소지


맹의 한자는 어리석을 맹자로 하자가 있는 토지를 의미 합니다.

예를 들어 타인의 토지에 둘러 싸여 도로에 접하지 못하여 건물을 세우지 못하는 토지일 경우 맹지가 됩니다.
이러한 문제로 인해 도로와 접할 수 있는 좁은 통로를 확보했을 경우 '자루형 대지'라고 부릅니다.


맹지가 되면 가치가 떨어지므로 이를 '맹지감가'라고 합니다.


법지는 소유권을 인정 되지만 활용 실익이 적은 토지를 의미하며

빈지는 소유권을 인정하지 않지만 활용 실익은 존재하는 토지를 의미 합니다.


예를 들어 붕괴를 방지하고자 축대를 세워 경사면이 생겼다고 할 경우 

이렇게 경사면으로 되어있는 토지는 소유하고 있어도 활용할 실익이 적기 때문에 법적으로 소유권만 있는 토지라고 해서 '법지'라고 부릅니다. 소유권이 있으므로 개인간 거래는 문제 없습니다.


빈지는 바다와 물가사이의 해변토지를 의미하는 것으로 활용실익은 존재하나 소유권은 인정되지 않습니다. 한자로 물가 빈 자를 사용하고 있으며 국가의 소유입니다.


소지 (황무지, 원지, 미성숙지)는

개발되지 않은 자연상태의 토지를 의미하며 개발하여 성숙하게 될 경우 택지,농지,임지 등이 될 수 있습니다.




6. 공한지, 휴한지, 유휴지, 포락지, 선하지


공한지 

공한지는 한가롭게 투기목적으로 장기간 방치되는 토지를 의미합니다.


휴한지, 휴경지

농토, 비옥토 회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 의미 합니다.


유휴지

놀리는 토지를 의미 합니다.


포락지

전지나 답지가 태풍 등 자연재해로 무너저내려 물속에 잠겨버린 토지를 의미 합니다.


선하지

고압선 아래의 토지를 의미 합니다. 고압선이 있으므로 공간의 이용이 제한되기 때문에 가치가 낮습니다.

즉 감가 현상이 발생합니다.


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