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부동산 공부하기 수익형부동산 상가투자 전망 수익률 실패 원인은!?

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작성자 홈트레이너 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 댓글 0건 조회 2,245회 작성일 2019-06-24 14:55

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안정적인 노후준비를 위해 상가투자를 계획하고 있다면!!

반드시 알아야될 상가투자에 대한 모든것을 알려드릴까 합니다.

상가불패 실패없는 투자!

높은 수익률 보장!

완벽한 노후준비!

와 같은 달콤한 유혹에서 지금 당장 벋어나시길 바랄께요!

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수익형부동산 상가투자 준비 전 반드시 고려해야될 사항!



ㅁ수익형 부동산 상품의 주요 변수


"금리" 입니다.


아파트 가격은 수요와 공급이 주요변수로 작용할 수 있지만

수익형 부동산은 금리에 의해 가격이 결정 됩니다.

어떤 수익형 부동산을 선택하시더라도 수익률이

금리보다 낮아서는 안됩니다.


금리가 올라가면 수익형부동산매매가는 낮아 집니다.

반대로 금리가 내려가면 수익형부동산 매매가는 높아지는것 입니다.


현재 미국이 시장금리를 낮추려고 하고 있기 때문에

한국도 시장금리를 소폭 낮출 계획을 가지고 있다는점 참고하시길 바랄께요.



ㅁ가장많고 가장현실적인 구분 상가 투자


층이나 호와 같이 일정 크기로 구분 등기가 가능 하여

각 층이나 호별로 개별 소유자를 지닌 상가


Ex) 신도시 근린상가, 오피스텔, 주상복합

평균적인 서울지역 상가투자를 계획하시는 분들의

자본금은 대략 10억내외로 측정하시면 됩니다.

수익형 부동산의 경우 아파트와 같이 대출을 많이 받을 수 없기 때문에

최소 매매가의 40~50%는 자본금으로 갖고 시작하는것이 바람직 합니다.


이를 제외한 1건물 1주인의 경우에는 상당한 재력가 또는

법인이 아닌이상 투자하기 쉽지 않은 사실상 불가능한 투자라고 보시면 됩니다.




ㅁ거주지 상가 위협 요소 3가지 


1. 인터넷 - 온라인쇼핑몰의 발달로 오프라인 거래가 많이 줄어드는 추세 입니다.


2. 대기업 - 이마트, 홈플러스, 다이소, 스타필드등 대기업 자본으로 인해 주변상권이 쇠퇴 당하게 됩니다.

요즘 소비자들은 거리가 조금 멀더라도 선택권이 다양한곳으로 몰리게 되어 있습니다.


3. 신규공급 - 신도시 공급지구에 설정되는 상가는 수요에 비해 많습니다. 이와같이 신규공급이 항상 많게

설정되어 공급되기 때문에 수요에 비해 공급량이 많아 장사가 안될 수 밖에 없는 것 입니다.



ㅁ수익형 부동산 상가투자 상가 유형별 투자 기준!!


위협요소에 모두 해당되는것이 바로 신도시 상가 입니다.

이말은 지금 시기에 절대 사지말아야 할 상가는 신도시신축상가 입니다.

상가투자 실패 손실은 대부분 신축상가에서 일어 나게 되어 있습니다.

신규상가의 경우 초기 매매가도 높을 뿐더러 , 5년주기로 매매가가 다시 측정되기 때문에 

절대 피해야될 투자 요소라고 볼 수 있습니다.


어쩔수 없이 부득이하게 투자를 감행해야 된다라고 하신다면

매매가 10억이상의 1층상가를 사시길 바랄께요.

단, 매매가의 절반정도인 5억정도를 대출없이

투자자본금으로 갖고 있다는 전제하에서 얘기 입니다.

10억 건물 매매시 취등록세, 복비 기타 비용만 5천에

보증금5천이 필요합니다.이와같이 자본금이 부족할 경우

엄청난 리스크를 감당해야될 사태는 불보듯 뻔하다고 생각하시면 됩니다.


상가를 투자하시려면 거주지 또는 신도시 상가보다

직장인 수요가 많은곳을 선택하시길 바라겠습니다.

직장인 수요가 많은곳에 오피스텔, 상가, 주상복합을 알아보시는것이 

신도시 신규상가보다 리스크를 훨씬 더 줄일 수 있​습니다.

직장인 수요가 많은곳은 젊은 인구의 비율이 높기 때문에

유명 프랜차이즈들은 젊은 수요가 있는곳에 항상 투자를 하게 되어 있습니다.



상가투자로 시세차익, 대박투자 수익율을 기대하는것은 옜말 입니다.

취등록세가 엄청나기 때문에 시세차익은 어불성설 입니다.

상가 분양 업자들이 분양가가 높은 부분을 시세차익으로 설득시키려

하는데, 이는 정말 말도 안되는 부분이기 때문에 속지마시고

상가 업종별 연 수익율과, 꼭 위 사항들을 유념하셔서 안전한 상가투자 하시길 바라겠습니다.




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