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부동산 시장 정보 재건축 재개발 투자 고민이라면!? 부동산 버블의 꼭대기 라고 생각하세요.

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작성자 홈트레이너 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 댓글 0건 조회 4,058회 작성일 2019-07-09 17:36

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재건축 재개발 투자 고민이라면!?

이것만 꼭 기억해 두시길 바랄께요.

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지금 재건축 / 재개발 시장이 깨어나고 있는 상황은
부동산 버블의 꼭대기 시점 이라고 생각하시면 됩니다.


 

ㅁ최근 부동산 시장에서 재개발 / 재건축 상품 을 찾는 이유는!?


-주택 재건축 사업 : 거주 여건은 좋지만 건물이 낙후됨

-주택 재개발 사업 : 거주 여건도 안좋고 건물도 낙후됨


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위와 같은 도시 정비 사업으로 기존 주택을 허물고

신축 아파트를 공급하는 방식이
왜!? 부동산 거품의 꼭대기에 일어나는 공통적인 현상인지 설명드리도록 하겠습니다.


1. 신축 아파트 가격 급등 : 분양가+프리미엄

ㄴ 높은 분양가와 높은 프리미엄이 형성될 경우
해당 지역 인근의 전반적인 시세에도 영향을 주게 됩니다.


2. 신규 분양 수요 증가 : 분양가, 경쟁률 상승

ㄴ이와 같은 신규 분양 매물은 좋은 매물에 당첨될 확율도 낮고
안좋은 매물(평면도 안좋음, 인기없는 평수)이 대부분 입니다.


3. 도시정비사업 지분 투자 : 조합원이 될 수 있음

ㄴ대지지분 및 프리미엄 상승 효과 
ㄴ사업단계가 늦고, 사업초기 일수록 가격이 저렴하기 때문에
원래 사업 속도보다 많이 늦은 사업장을 선택하고 재개발/재건축에 뛰어 들어 결국엔
각종 규제로 인한 사업속도 지연, 조합원간의 갈등 등등의 많은 이유로 물리게 되는 것 입니다.



ㅁ재건축!? 규제를 아신다면 절대 투자 해서는 안됩니다!


-규제란 규제는 다 적용 됩니다.


1) 매수 유입 차단

ㄴ비거주 목적 대출 차단(9억 초과)

ㄴ1가구 1주택 비과세 요건 강화(거주 2년)


2)사업 속도 지연

ㄴ서울시의 대표 재건축 사업장 행정 처리 지연 : 집값상승 우려

ㄴ안전진단 제도 변경 : 재건축 확율 높은 아파트 대상으로 제도 강화

ㄴ재건축 초과이익 환수제 : 조합원들 간의 의견충돌로 사업속도 지연


3)조세 측면

ㄴ양도세 중과제도(주택 보유자의 경우 양도차익의 80~90%를 세금으로 부과)

ㄴ재건축 초과이익 환수제

ㄴ종합부동산세 강화



ㅁ최근 재건축 거래 가격 급등 이유는!?


1)여전히 높은 투자 심리에 투자 상품의 상징성

2)화폐개혁, 금리인하 등으로 화폐 가치에 대한 불신

3)강남 신축 아파트에 대한 공급 부족 이라는 잘못된 인식

4)후분양제 실시로 높은 분양가 책정 기대감


위와 같은 단기 호재는 강력한 규제를 뛰어넘을 수 없습니다.

부동산 경기 하락시기에 가장 먼저 급락 하게 되어 있습니다. 



ㅁ재개발 재건축 투자시 사업 단계에 따른 가격 변화


재개발, 재건축을 알아보시는 분들이라면 대부분 사업속도가

빠른 사업을 선호 합니다.

지역에 따라 상이 하지만 일반조정대상 지역의 경우 관리처분 이후에도

거래가 가능하기 때문에 착공이 들어간 곳을 선택하는 분들도 계십니다.


-착공, 이주, 분양 단계 매물의 경우

높은 취등록세와 대출의 량이 적어 초기 투자비용이 많이 들며,

일반 분양가 보다 많은 비용을 지불하고 구매해야되는 상황이 발생 할 수 있습니다.



-관리처분(감정평가, 조합원분양)단계의 매물의 경우

일반 분양가 수준의 가격을 형성해 있습니다.

다만, 감정평가 전 사업장일 경우 불확실성이 높으며

조합원끼리 분란으로 지연이 될 가능성이 높고,
위와 같은 리스크를 다 감안 하더라도 분양가와 큰차이가 없을 가능성이 높습니다.


-사업시행인가(추진위, 조합설립, 시공사)단계 매물인 경우

가격이 다른 단계보다 훨씬 저렴하며, 대출이나 갭투자 여건도 나쁘지 않음.

중장기적 관점으로 지켜봐야 하기 때문에
어짜피 중장기적으로 지켜 볼 것이라면
사업비가 훨씬더 저렴한 기본 계획수립 & 정비구역 지정 단계의

매물을 선택하게 되는 것 입니다.


-기본계획수립&정비구역지정 단계 매물은

장기적인 관점에서 접근해야 하며,
사업은 언제든지 취소가 가능 하단 점 을 숙지해 두시면 좋을 것 같습니다.



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정비구역 지정 이후에 주택가격이 높은 폭으로 상승하는 것을 보고,

여러 부동산 얘기를 참고 하여 정비구역 지정이 될 곳을 찾아 다니게 됩니다.

하지만, 정비구역으로 지정된 곳은 쉽게 지정이 되어 개발이 되지 않습니다.


재건축은 다음을 기약할 수 있지만

재개발은 개발 계획 자체가 사라질 수 있습니다. 


때문에, 투자수익이 적더라도 사업속도가 빠른곳을 찾아 선택하셔야 합니다.

사업속도가 막바지인 곳의 재개발 속도를 살펴보면 재개발이 쉬워보일 수 있습니다.

하지만, 그런 사업장들은 평균 15년 이상의 시간을 지켜보고 진행되어 온 사업장 입니다.

이외 많은 상당수 사업장들이 흐지부지 되는 사례가 정말 많이 발생하였을 것 입니다.



ㅁ재건축을 기대하고 재개발 지역의 주택(빌라, 다세대 주택등)을 사셨다면 꼭 확인해보세요!


1)필로티 구조(신축 가늠 여부)가 보이면 재건축 희망은 접어 두시길 바랍니다.


2)주택 앞에 주차가 쉬운 여건 이라면 재개발 가능성은 제로에 가깝습니다.(소방차 접근제한 등)


3)상가가 많이 보이면 상가 갯수만큼 지연이 늘어날 것 입니다.



ㅁ굳이 현재 재건축 / 재개발 매수를 원한다면!?


1)투자보다는 내 집 마련 목적으로 매수를 하세요.

ㄴ청약불가/대출문제등의 이유가 있으신 분들에 한해서


2)투자금액을 떠나, 시공사 선정이 끝난곳을 선택하세요.

ㄴ기대이익이 떨어진다 하더라도 어느정도 사업단계가 진행된 곳을 선택


3)재건축은 과열 상태로 거품의 위험이 가득한 상황 입니다.



재건축/재개발 사업은

사업이 원활히 진행되었다고 하더라도 기간, 시세차익등등을
고려 해보면 절대 효율적인 투자가 될 수 없기 때문에 

지금 투자는 절대 해서는 안될 투자중 하나 일 것 입니다.

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