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작성자 홈트레이너 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 댓글 0건 조회 3,382회 작성일 2019-07-12 12:55

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분양가 상한제 적용대상 지역 배경 및 앞으로의 전망은!?

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요즘 가장 핫 한 부동산 이슈중 하나가 바로 분양가 상한제 인데요.

분양가 상한제가 무엇인지,

분양가 상한제가 도입됨에 따라 어떤 효과가 나타나며

앞으로의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.



ㅁ민간 분양가 상한제 도입 카드 


-정부가 분양가 상한제 라는 양날의 검을 꺼내 들었습니다.

ㄴ부작용이 크게 우려되는 카드로 과거 2007년도 시행 이후 집값이 반토막 나는 현상을 초래 했음.


-강력한 규제에도 불구하고 서울 시장 반등과 분양가 상승세에 대한 강력한 추가 규제를 적용 하겠다고 합니다.

ㄴ9.13대책 이후에도 신규 주택 분양가가 계속 상승하기 때문으로 분석 되고 있습니다.


-주택 가격을 강제로 끌어내리는 초 강수

ㄴ어떻게든 내년 총선 전에는 부동산 상승을 막아야 하기 때문이라는 분석이 나옴.



ㅁ서울 민간아파트 월평균 분양가격 추이

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현재 강남 재건축 아파트에 가격 상승도 문제이지만,

무엇보다 서울 아파트 분양가가 계속적으로 상승하는 추세 입니다.

올해 가장 높은 폭으로 상승한 5월은 무려 12.54%나 상승했습니다.

이렇듯 분양가가 상승할 경우 주변 아파트 값의 상승을 불러오기 때문에

이런 전체적인 아파트 시장 가격 상승을 차단하기 위해 분양가 상한제를

도입하려고 하는 것 같습니다.


ㅁ분양가 상한제 시행 이유

-최근 HUG의 분양보증규정 강화에 후 분양으로 항로를 바꾼 단지들이 늘어나고 있음.

ㄴ강남, 강북 재건축 단지들이 위 규정을 피하기 위해 일부 선분양, 일부 후분양으로

최대 분양가를 측정 하기 위해 계획을 시도하고 있음.


-후 분양 단지들이 공정률 80% 이상에서 분양을 하면
분양 보증이 없어도 분양이 가능해 통제할 방법이 없음.

ㄴ민간 분양가 상한제 도입을 하게 되면 후분양가도 통제가 가능하게 됩니다.


-9.13대책 이후 하락세를 이어가던 서울 부동산 시장이
 재건축 단지를 중심으로 7월 상승으로 바뀐 점에 선제적 대응.


현재 시점에 서 할 수 있는 가장 강력한 부동산 규제 정책이 민간 분양가 상한제 라고 할 수 있습니다. 




ㅁ다시 반복되는 참여정부 시절 정책


-2003~2008년 참여정부 시절 꺼내들 었던 부동산 정책의 카드가 하나씩 나오고 있음.


-2007년 하반기 분양가 상한제 도입 이후 2009년 부터 입주물량 반토막

ㄴ평균 2~3만 가구 입주물량이 줄어듬


-분양가 상한제 도입 이후에 신축 소형을 중심으로 가파른 상승으로 이어짐


-정부는 상한제로 강남 재건축이 크게 떨어질 것으로 예상 하고 있음

ㄴ가파르게 오르고 있는 재건축을 잡게 될 경우 자연스럽게 주변 아파트 값도 잡힐 것으로 예상

ㄴ문제는 공급량이 줄게 되면 추가적인 위험이 발생할 우려가 있음.


-지난 참여정부시절에는 위와 같은 부작용을 막고자 유예기간을 줬음.

ㄴ건설사 들은 밀어내기식의 분양을 진행



ㅁ분양가 상한제 도입시 발생할 수 있는 상황

-감정평가(공시지가)한 토지비용에 정부가 정해놓은 기본 건축비로 분양가를 산정한다.

ㄴ분양가 가 급격하게 떨어질 수 밖에 없음


-인허가 물량의 급감

ㄴ사업성 절하로 공급을 줄이는 현상 발생


-강남 후분양 추진 단지들의 분양 예상가 6천이상 인데

상한제 도입될 경우 4500이하로 통제될 것으로 추정.



ㅁ분양가 상한제로 인한 시장 변화

-공급이 더 귀한 상황으로 치닫게 된다.

ㄴ통제로 인한 공급물량 급감으로 공급품귀 현상


-후분양 계획 단지 중 일부는 무리해서 선분양으로 진행 예상


-로또 단지 속출 및 전세수요로의 전환 가속화

ㄴ로또 단지 입주를 위한 무주택자들의 증가


-시장 혼란 부작용 발생 예상

ㄴ강제적으로 분양가를 정부규제로 끌어내림으로써

향후 2~3년 뒤 각종 부작용 속출 예상



ㅁ분양가 상한제와 같은 규제에 대한 우리들의 대처


-초반 규제가 도입된 이후는 시장이 경직상태로 접어들게 됩니다.

ㄴ이로 인해 일부지역에 부동산 가격 하락이 예상 됩니다.


-무주택 자들의 경우 신규단지를 중심으로 청약준비를 하시면 좋을것 같습니다.


분양가 상한제가 도입되는 9월 이후 공급되는 물량들을 잘 살펴 보시고

상한제 도입이후 공급물량의 급감은 2~3년 이후에 오신다고 보시면 됩니다.

때문에 2~3년 안에 실거주가 목적이신 분들이라면,

올 하반기 분양물량을 꼼꼼하게 살펴보시고

수도권 또는 지방의 경우 대장 아파트 급의 분양물량은 꼭 잡아보시는 것을 추천 드립니다.

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