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부동산 시장 정보 분양가 상한제 도입 시 집값 전망 과 향후 대응책은!?

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작성자 홈트레이너 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 댓글 0건 조회 2,234회 작성일 2019-08-16 17:03

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분양가 상한제 도입 시 집값 얼마나 떨어질까요!?

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요즘 부동산 시장에 가장 핫한 키워드인 분양가 상한제!

2007년 이후 다시 도입되는 분양가 상한제로 인해
앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지

가늠해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.


서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입하게 될 경우

연간 1.1% 포인트 추가 하락할 것이라는 국토연구원의 분석이 나왔는데요.



ㅁ국토연구원 曰 하반기 부동산 전망


국토연구원 주택토지 연구 본부 부동산시장연구센터는

주간 국토정책 Brief에서 분양가 상한제 확대 도입에 대한 영향을 점검하고

2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제를 제시 하였습니다.

그간 정부의 주택시장 안정 대책은 수요 및 공급 양 측면에 걸쳐 

금융규제, 공급대책등을 포괄해 왔으며 최근 민간택지에 대한

분양가상한제 시행 등에 관한 논의가 활발히 진행되고 있습니다.


지역별로 맞춤형 정책을 위한 규제지역 지정 및 세제 강화

조정대상지역, 투기지역 및 투기과열지구 지정을 통한

지역 맞춤형 정책을 추진 하였습니다.


특히 LTV, DTI, 신DTI, DSR등 금융규제 강화로 인해

빠르게 증가하는 가계부채 위험과 주택담보대출의 

지역 간 전이현상에 대한 대응력을 강화 하고 있습니다.


공적임대공급확대, 3기 신도시등 공급확대

저소득 서민을 위한 공적임대주택 공급과

3기 신도시 등 주택공급 확대를 통한 시장 불안감을 해소시킬 전망 입니다.


민간택지 분양가상한제 시행 방안 검토하고 있으며

재건축, 재개발 단지등 시장 불안요인을 사전에 차단하기 위한 정책 입니다.


최근 연구결과에 따르면 분양가가 재고주택 가격에

지속적인 영향을 주는 효과가 있다고 밝혀 졌습니다.


즉, 분양가가 재고주택 가격에 지속적인 영향을 주고

그효과가 큼을 의미하는데 높은 분양가가 주변 재고주택 가격을

동반 상승시키는 효과가 있음을 의미한다고 국토연구원은 밝혔습니다.


정부의 분양가상한제 확대 도입은 주택시장 안정요인으로

작용할 것으로 국토연구원은 전망 하였습니다.


공공택지에 적용되는 분양가 상한제를 민간택지까지 확대할 경우

상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와

재개발 단지에 대한 쏠림 현상이 완화될 것으로 예상 됩니다.


예상되는 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는

투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양​가로 인해 주변 재고주택의

가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 국토연구원은 예상 했습니다.


국토연구원 분석결과, 서울에 민간택지 분양가상한제를

확대 도입할 경우 서울 주택매매가격 1.1%포인트(연간)하락 효과를 전망 하였습니다.


국토연구원에서 이중차분법을 이용하여

서울 지역에 민간택지 분양가상한제를 시행할 경우

연간 기준으로 주택매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가

나타날 것으로 분석되고 있습니다.



-이중차분법이란!?

정책이 적용되는 처치그룹과 정책이 적용되지 않는 통제그룹간의

정책성과를 측정하는 방법론 중의 하나로 거시 경제적 요인을 제어하여

정책성과를 측정할 수 있는 장점이 있습니다.


-국토연구원의 전망

분양가상한제의 주택공급 위축효과에 대한 우려가 존재하나

최근 주택공급이 많고 3기신도시 등 주택공급 관련 계획이 있어

주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것으로 예상 했습니다.


2018년 주택준공실적은 627,000호로 크게 증가 하였으며

최근 3년간 주택인허가 실적도 장기평균치를 넘어서 당분간

준공물량은 높은 수준을 유지할 것으로 예상 됩니다.


주거복지 로드맵에서 2018~2022년 동안 주택 100만호 공급을

계획하고 있으며 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권 내 주택

30만호 공급 계획을 병행 추진 하고 있습니다. 


과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 감소는

금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른

기저효과 측면이 강하고 2010년 부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도

인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준으로 회복하여 주택공급 위축 문제는

우려할 만한 수준이 아닌것으로 나타났습니다.


국토연구원 거시계량모형, 시계열모형, 추세분석 등을 통해

2019년 주택시장을 전망한 결과 주택시장 국면상 수축 또는

둔화국면 진입, 정부정책 등의 영향으로

주택시장은 약세를 보일 것으로 전망하고 있습니다.



-주택매매가격 순환국면 분석

2019년 1분기 현재 전국지방은 수축국면을 보이며

수도권은 둔화국면을 보이고있습니다.


정부의 주택시장 안정대책은 규제지역, 금융규제, 공급대책등을

포괄하며 9.13대책 이후 전반적으로 주택시장은 안정세이고

시장 불안 시 민간택지 분양가상한제등 추가 대책 발표 가능성이

존재 한다고 국토연구원은 전망하고 있습니다.


경제전망에 대한 불확실성 증대와 주택시장 하방압력이 존재하며

단 유동성 증가와 최근 금리인하(금리인상 요인 약화)로 지역별

개발호재 등은 지역별 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성도 상존 합니다.



ㅁ분양가 상한제 시행에 대한 생각은!?


가격을 직접 누르는 강력한 규제가 도입되면

단기적으로 집값잡기 목표를 달성할 수 있을지 몰라도

장기적으로 공급축소에 다른 가격급등과 같은 부작용이 나타날 수 있습니다.


청약경쟁 과열현상이 빚어지고 당첨자만

로또를 가져가는게 정상인지에 대한 논란이 많습니다.


국토 교통부는 전략적으로 카드를 만지작 거리고 있는 상태라고 볼 수 있습니다.

만약에 집값이 안정화 된다면 카드를 쓰지 않을 수 있지만

서울 집값이 오른다면 민간분양 분양가상한제를 적극 도입할 것 입니다.


정부가 계획대로 분양가상한제 도입을 하게 된다면

민간 분양 아파트로 확대가 된다면
분양가가 내려가 주택의 가격은 하락 안정세가 유지될 것으로 보여 집니다.

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